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电梯维保的沟通技巧—维保和物业必读
关闭窗口 】【 浏览次数: 】【 发布日期:2020-04-17 08:16】

 

一座写字楼或者一栋大厦的电梯运行是否舒适正常,很大程度地体现了该大厦物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备,其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行,但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责,物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。

维护与监管、专业与非专业,怎样调和二者之间的矛盾,确保电梯运行的质量?作为电梯设备管理人员,怎样抓住电梯维保管理的切入点,提高自己的业务水平?可以从下面几点中获得借鉴。

 
 
以诚相待、共同参与

很多物业公司管理者都有这样一种看法:物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同,涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题,物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为,电梯维保公司与物业公司就是从属关系,电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

那么,物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?小编认为,双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神,确认各自在电梯维保及日常管理中的位置,相互尊重、目标一致,不相互角力,这样才能齐心协力确保电梯运转正常。

制定计划、有的放矢

 

 

电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告(作业单),由于该作业流程是针对所有电梯客户,具有其普遍性,但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。小编曾浏览过多家电梯维保公司的保养(维保)作业单,上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位(部件)的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外,很多检查项目只能做到走马观花。那么,如何确保电梯维保工作的质量呢?小编认为,有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。

 

在维保计划和作业表方面,首先应参照电梯维保的相关资料,与维保公司密切沟通,根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题,按轻重缓急列入电梯作业表中,以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样,维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中,做到目标明确,有的放矢。

不断学习、胸有成竹

不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础,也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解,电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作,做到胸有成竹。

电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重以下几个方面:

1、掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯,使电梯维保管理人员在电梯出现故障时,在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类,能帮助电梯维保人员明确故障范围。

2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备,其保养和维护也都有章可循,有矩可蹈。了解和熟悉相关知识,才能掌控电梯维保的方向和进度,做到操之在我。

3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件,例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置,担负着重要的作用,是电梯正常运行的必要保障,对特定部件、构件有一定的认知,才能在电梯的维保管理中突出重点,抓住重心。

紧抓维保重点、做好旁站管理

电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益,在电梯维保作业中,难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐,也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此,在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下,紧抓维保重点,特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理,显得尤为重要。

知己知彼、百战不殆

 

 

在与电梯维保公司互动中,由于双方利益点不一致,矛盾在所难免,甚至“短兵”相接,这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。

 

物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环,需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时,物业设备中的特种设备种类繁多,做好电梯特种设备的维保管理工作,相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。

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